Оценка недвижимости Киев, Ставка капитализации при оценке недвижимости

 

Оценка недвижимости Киев, Ставка капитализации при оценке недвижимости

Оценка недвижимости, оценка недвижимости Киев, оценка объектов недвижимости, оценка стоимости недвижимости, оценка недвижимости онлайн, рыночная оценка недвижимости, независимая оценка недвижимости, экспертная оценка недвижимости, оценка доходной недвижим



Оценка недвижимости Киев, Ставка капитализации при оценке недвижимости

 

Оценка недвижимости

 

Ставка капитализации при оценке недвижимости

 

Капитализация дохода - один из наиболее распространенных методов (подходов) оценки недвижимости, используемых оценщиками в Украине.

 

Сущность метода капитализации дохода вытекает из важнейшего принципа оценки - принципа ожидания: стоимость недвижимости определяется величиной ожидаемой прибыли и других выгод, которые могут быть получены в будущем в результате ее использования наилучшим и наиболее эффективным способом.

 

В рамках метода капитализации выделяются два основных способа расчета:

- прямая капитализация;

- непрямая капитализация (дисконтирование денежных потоков).


Существующая практика оценки показывает, что, как правило, оценщики используют два базовых подхода к определению стоимости (суммы) будущих выгод (доходов) от владения собственностью:

  • исходя из потока доходов в виде арендной платы, которую платят арендаторы собственникам недвижимости;
  • исходя их наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости в производственно-коммерческой деятельности как части целостного имущественного комплекса.

Если годовые доходы от владения недвижимостью предполагаются постоянными и равными по величине - используется способ прямой капитализации, в других случаях – непрямой капитализации.


В оценочной практике наиболее часто используется способ прямой капитализации, что объясняется несколькими причинами.


Во-первых, на сегодняшний день проблематично получить достаточно достоверные данные о реальных потоках дохода от использования недвижимости в производственно-коммерческой деятельности, а значит сделать вывод о ее возможном наилучшем и наиболее эффективном использовании.

 

Во-вторых, прогноз такой деятельности достаточно субъективный и зависит довольно часто от тех компонентов бизнеса, которые не связаны с величиной инвестиционного капитала, а определяются, например, уровнем менеджмента.

 

В-третьих, при этом возникает необходимость выделения из общей стоимости объекта той его части, которая касается конкретно недвижимости.

 

И, наконец, в-четвертых, риски производственно-коммерческого использования неминуемо отражаются на стоимости объекта недвижимости.


Рыночные механизмы в сущности дают возможность возложить эту сложную методическую проблему на конкретного собственника недвижимости и потенциального арендатора, устанавливая средние рыночные ставки арендной платы как рыночную премию собственнику недвижимости за частичное ограничение прав собственности в случае передачи недвижимости в аренду, и на потенциального арендатора, который, сравнивая затраты, связанные с оплатой аренды, и реальную доходность своего бизнеса самостоятельно решает вопросы компенсации других факторов бизнеса (в частности, труда и предпринимательских способностей).

 

Именно поэтому наиболее часто стоимость недвижимости определяется способом прямой капитализации как отношения годового чистого операционного дохода, который рассчитывается на основе средних рыночных ставок арендной платы к ставке капитализации.


Таким образом, ставка капитализации - это коэффициент, который отражает взаимосвязь прогнозируемого чистого операционного дохода и стоимости объекта.

 

Вы можете обратиться по следующим телефонам - 097 356 94 38, 044 2292125, 0442894537 или зайти к нам на сайт:

Оценка недвижимости

 

Автор: Сергей Тютюнник



Обновлен 19 дек 2013. Создан 25 мар 2013



s2improve REMONT TAPETOWANIE